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香港房价大跌,港府的态度和应对出乎预料--百度百家
加入时间:2016/6/18 作者:Admin

2016年初,内地各大城市像是“疯了”一样的房价其实并不出人意料。前一年年底,经济学家马光远就断言,虽然2016年中国的整体经济仍未回暖,但北上广深等几大城市的房价一定会涨,因为政府会救市,“100%会救,1000%会救……如果这个世界上只有一种爱是真爱,那一定是中国政府对房地产的爱!”

据说,马先生去年在苏州以7000元单价买的房子,如今已经涨到了20000元。真是“信政府,得永生”啊!

相比之下,香港楼市的命运就悲催多了。如果说内地政府是房地产的亲妈,北京赛车pk10直播,那香港政府可是连后妈都不如。

从2015年10月至今的半年内,眼看着北京、上海、深圳的房价“起高楼、宴宾客”,香港的房价却生生跌去将近15%,房租水平也在逐月下跌。

笔者2014年夏天在香港租房时,位置合适的大厦里,可租房源十分有限,几乎没得拣,租金也是业主一口价决定(这还是在较偏远的新界东);而现在,中介在有人询问房源时,就会一直表示“呢个价仲可以倾”(这个价格还有的谈)。各大中介公司的橱窗里贴满了“劈价”、“劲减”的广告,有些房子的降价幅度甚至超过15%。

今年1月,全港新盘“挞定”(取消订单——根据香港法例,买家在购买楼花、未取新楼时挞定,只需没收5%订金)比例达8%,而2015年“挞定”比例最高的月份也不过3.96%。

不过,见惯了大风大浪的香江地产大佬们还是很淡定的。恒基地产主席李兆基表示,香港楼价由高峰算起,“最多不会跌多于3成”,“因为每方呎建筑成本5000元,地价成本以5000元计算,建筑成本没得跌,楼价跌3成,地价就要跌6成。政府不会让它跌这么多的。”

政府真的不会让它跌这么多?恐怕谁也没法肯定。相比内地“房价一微跌,政府就救市”,港府对楼市的态度可要冷漠得多。即使各路经济学家开始忧心忡忡地预测香港会否再次出现“负资产”,李嘉诚甚至表示如今的市况“差过非典”,但香港特首梁振英却仍然在各种场合严肃强调:绝不会“减辣”。

港人将政府控制房价的各项举措统称为“辣招”。2009 年后,香港政府连续推出包括降低贷款比例、限制还款收入比、缩短还款年限、限制贷款人身份(买家印花税、双重印花税)、取消买房落户政策(暂停投资移民)、提高住房供应量等7轮“辣招”。

其中,对“外人”影响最大的是2012年推出的“买家印花税”(非香港永久居民、所有在香港和外地注册的公司,在购房时要多交15%印花税)和2015年初暂停投资移民计划(原本投资1000万港币即可拥有香港居民身份的渠道被堵死)。

笔者有一个朋友已在香港工作快5年(仍是非永久居民身份,7年才可以获得永居),女儿也在这边读小学,但一直没有在香港买房,前阵子倒是去美国买了套房。我问她为何不在香港买、自己住着也方便,她的理由是“税太高、而且升值空间不大”。

全世界人民都知道,中国内地富人有着超强的购买力。北京上海深圳的房价一夜涨几十万早已不是什么新闻,最近,据说美国不少城市的房子都被中国人抢得奇货可居、坐地涨价了。香港原本是最能“近水楼台先得月”的,却自己主动断了这条“财路”。

应该说,港府推出这些针对“外人”的辣招,就像当年奶粉限购一样,并不符合自由市场的要义。说到底,不过是为了安抚某些群体的怨气。就像刚刚出炉的香港电影金像奖最佳影片《十年》,明明白白地告诉我们,在如今的香港,政治争议已经沉重到让人们不再关心电影本身到底好不好看。当然,也不再关心奶粉和房子到底应该卖给谁。

不过,在2015年10月之前,尽管政府“辣招”出尽,香港楼价仍在不断上涨。从2003到2015年,反映香港私人住宅价格的“中原城市领先指数”在12年里涨了将近5倍。彼时,人们坚信,在这个房子严重供不应求的城市里,房价不断上涨是再合理不过的事情了。

在香港,刚工作几年的年轻人,要么租房,要么与父母同住,自己有能力买房的少之又少(极少有父母资助子女买房的);有两个孩子、一个菲佣的家庭,5口人住600呎(不到60平米)的房子也很常见(并非低收入阶层,有年收入超过百万港币的家庭也是如此)。

此外,香港的房屋空置率很低。即使我住在偏远的新界东,一到晚上,可以看到各栋住宅大厦里的灯光几乎是全亮的;而我原先在北京所居住的东四环外某小区,晚上每栋楼里能亮起一半的灯光就算不错的了。

在过去的半年里,上述情况并没有出现明显变化,香港的房子仍然供不应求。那么,到底发生了什么,让楼市价格开始出现逆转?

利率是影响因素之一。2015年12月16日,美联储宣布加息0.25%,因为香港一向采取的是联系汇率制,金管局于次日即宣布加息25个基点,这是香港自2008 年以来首次加息。

虽然现在在香港买房的按揭利率仍然明显低于内地(根据按揭类别不同,利率在2.4%到2.8%之间;而内地房贷利率即使在有折扣优惠的情况下,也不会低于4%),但降息趋势预期对买家心理的影响不可忽视。

股市姑且可以算作因素之二。恒生指数自2015年5月达到高点后一路下跌,到2016年初,最大跌幅将近1/3。不过,即便A股同样经历了腰斩,北上广深的房价却像跷跷板的另一头一样,高高涨起。难道说,港股玩家倾向于卖楼补仓,而A股玩家更喜欢卖股买房?

其实,笔者更倾向于认为,正是港府在此前几年里不断推出的“辣招”,终于达到量变引起质变的临界点了。

港府的供地计划(2016年至2019年,香港预计将有11.9万套房屋落成,2016年的新盘供应预计将达2.6万套)将让香港的新增供应量持续到2019年。因此,申博平台,大概率事件是,当前香港的楼市下行趋势至少会再持续三年——这也是香港过往几次历史上楼市调整期的平均时间。 

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